Due Diligence

Due Diligence

Nel settore immobiliare la “Due Diligence” è un’indagine multidisciplinare, che PRECEDE la fase di acquisto di un immobile, finalizzata a rilevare tutte le caratteristiche e condizioni dell’immobile.

La D.D. è messa in atto preventivamente dal proprietario per non incorrere in contestazioni o impugnazione di preliminari di compravendita o atti notarili e per velocizzare e rendere così sicuro e trasparente fin dall’inizio tutto il percorso della compravendita.

LE VERIFICHE DA EFFETTUARE SONO:

1-Legale: verifica della documentazione, tra cui atto di provenienza, visure catastali, trascrizioni pregiudizievoli come ipoteche volontarie e giudiziali, contratti (es. di locazione);

2-Tecnico/progettuale: rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata (abusi, condoni, sanatorie), consistenza della qualità e dello stato dell’edificio, valutazione dei costi e dei tempi necessari all’eventuale adeguamento dell’immobile (riparazioni, rifacimenti, cambio d’uso o riqualificazione). Questa analisi comprende gli aspetti ambientali, l’impiantistica e la struttura dell’immobile;

3-Economica; valutazione dell’immobile all’uso attuale e potenziale, rispetto alla zona dove è collocato e all’andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale).

COME SI SVOLGE UNA D.D. IMMOBILIARE:

1-ANALISI DOCUMENTALE: imprescindibile inizio della D.D., in quanto con tale analisi si conosce la consistenza e pertanto si ottiene un primo quadro generale dello stato dei luoghi che si andranno a verificare nella seconda successiva fase di sopralluogo.

In questa prima fase si analizza, si verifica e si incrocia già il contenuto di tutti quei documenti necessari per conoscere la situazione di titolarità: servitù e gravàmi, vincoli, situazione catastale, edilizia, urbanistica e fiscale in genere del bene immobiliare o del patrimonio indagato, dall’inizio della sua edificazione alla data della verifica stessa.

2-SOPRALLUOGO: seconda fase fondamentale nel processo di D.D. di analisi dell’immobile. Con il sopralluogo si può procedere alla stesura di un giudizio sulla reale consistenza dello stato di fatto e la corrispondenza dello stesso alla documentazione analizzata, con particolare riferimento ai titoli autorizzativi e alla normativa vigente. Inoltre, con il sopralluogo si svolgono le verifiche necessarie ad individuare eventuali incongruenze o non conformità di interventi edilizi, di installazione degli impianti, dello stato di manutenzione, ecc.

3-VERIFICA DEL GRADO DI CONFORMITA’ DELL’IMMOBILE: a seguito di quanto svolto nelle precedenti due fasi, si può emettere un giudizio sul grado di conformità dell’immobile. Sinteticamente si individuano tre gradi di conformità:

• Conforme: l’immobile verificato risponde pienamente ai requisiti dettati dalla vigente normativa dal punto di vista documentale, dall’esito del sopralluogo, dal confronto fra i documenti e lo stato di fatto verificato durante il sopralluogo stesso;
• Non conforme: l’immobile verificato non risponde ai requisiti normativi per l’ambito documentale, per il risultato del sopralluogo o per entrambi;
• Non definibile: l’immobile non è completamente e puntualmente verificabile ed analizzabile per incompletezza o mancanza di documentazione in genere, impossibilità di effettuare il sopralluogo o entrambe le precedenti due motivazioni;

La Due Diligence risulta essere un’analisi e verifica del grado di conformità dell’immobile indagato nei confronti della normativa e della situazione dell’immobile stesso, per tutto quanto relativo a:

• Proprietà intesa come titolarità e provenienza;
• Pesi, vincoli, gravami, ipoteche;
• Servitù attive e passive;
• Stato occupazionale;
• Regolarità e conformità catastale;
• Regolarità e conformità urbanistico-edilizia;
• Regolarità e conformità igienico-sanitaria;
• Idoneità strutturale e sicurezza;
• Regolarità e conformità tecnica degli impianti fissi;
• Risparmio energetico;
• Validità e corrispondenza del certificato di agibilità-abitabilità;
• Sicurezza ed igiene del lavoro (per uffici e zone commerciali);
• Regolarità e conformità ambientale;
• Consistenza;
• Stato manutentivo;
• Regolarità e conformità fiscale.